Grundstücksbeitragsangelegenheiten

• Erschließungs- und Straßenbaubeiträge
• Kanalanschlussbeiträge
• Erschließungsverträge
• Anliegerbescheinigungen

Beim Kauf eines Grundstückes stellen sich dem/der Grundstückserwerber/in hinsichtlich der Erschließungssituation einige Fragen:

Bei Nichtklärung dieser Fragen könnte ein/e Grundstückserwerber/in im Nachhinein unangenehm überrascht werden, verbergen sich doch hinter diesen Begriffen meistens Kosten für den/die Grundstückserwerber/in in nicht unbeträchtlicher Höhe.

 

Was sind das für Kosten?

Erschließungsbeiträge:

 

Die folgenden Erläuterungen sollen Ihnen helfen, die Berechnung und Erhebung des Erschließungsbeitrages besser zu verstehen.

Welche Grundstücke unterliegen der Beitragspflicht?

Der Beitragspflicht unterliegen alle erschlossenen Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung zulässig ist. Dabei ist es gleichgültig, ob die Grundstücke bebaut oder unbebaut sind. Sie sind in der Regel erschlossen, wenn sie an die Straße grenzen oder rechtlich und tatsächlich an die Straße angebunden werden können (zum Beispiel über Privatwege).

Kosten

Beitragsfähig sind im Wesentlichen die tatsächlich entstandenen Kosten für

• den Erwerb und die Freilegung der Straßenfläche
• die technische Herstellung der Erschließungsanlage inklusive Straßenentwässerung und Beleuchtung

Die Stadt Emsdetten trägt 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes, 90 % werden auf die erschlossenen Grundstücke des Abrechnungsgebietes verteilt.

 

Wie wird der Aufwand verteilt?

Der nach den tatsächlichen Ausbaukosten ermittelte und um den Anteil der Stadt gekürzte beitragsfähige Aufwand wird auf die einzelnen Grundstücke des Abrechnungsgebietes verteilt. Die Verteilung erfolgt im Verhältnis der Nutzflächen, die sich aus der Vervielfachung der Grundstücksfläche mit dem maßgeblichen Nutzungsfaktor ergibt.

Als Grundstücksfläche gilt grundsätzlich die gesamte Grundstücksgröße.

Der Nutzungsfaktor wird bei baulich nutzbaren Grundstücken durch die Zahl der Vollgeschosse bestimmt und beträgt bei 1 Vollgeschoss 1,0. Er erhöht sich je weiteres Vollgeschoss um 0,25. Bei Gewerbegrundstücken erhöht sich der Nutzungsfaktor um 0,3.

Als Zahl der Vollgeschosse gilt:

• bei Grundstücken in Bebauungsplangebieten die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse
• bei den anderen Grundstücken - wenn sie bebaut sind, die Zahl der tatsächlich vorhandenen Vollgeschosse - wenn sie unbebaut sind, die Zahl der in der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Vollgeschosse.

Die Summe der so ermittelten Abrechnungsflächen der einzelnen Grundstücke ergibt die Abrechnungsfläche des gesamten Abrechnungsgebietes.

Wie werden Grundstücke behandelt, die mehrfach erschlossen sind?

Für Grundstücke, die von mehreren Straßen der gleichen Art erschlossen sind, ist die Grundstücksfläche für jede Erschließungsanlage nur mit zwei Dritteln anzusetzen. Bei Gewerbegrundstücken wird keine Ermäßigung gewährt.

Wie wird der Beitrag berechnet?

Der von den Anliegern zu tragende Aufwand wird durch die Abrechnungsfläche des gesamten Abrechnungsgebietes geteilt und so der Beitragssatz in Euro pro Quadratmeter Abrechnungsfläche ermittelt. Durch Multiplikation dieses Beitragssatzes mit der zuvor einzeln berechneten Abrechnungsfläche errechnet sich der Beitrag, der auf das einzelne Grundstück entfällt.

Wann entsteht die Pflicht, Beiträge zu zahlen?

Nach endgültiger Herstellung der Erschließungsanlage wird der Erschließungsbeitrag nach den tatsächlichen Kosten ermittelt und erhoben.

Wer ist beitragspflichtig?

Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheides im Grundbuch als Eigentümer/in bzw. Erbbauberechtigte/r des Grundstückes eingetragen ist.

Wann ist der Beitrag zu zahlen?

Der Beitrag ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides zu zahlen.

 

Kanalanschlussbeiträge:

Der Kanalanschlussbeitrag ist ein pauschalierter Betrag, der auf einer vom Rat genehmigten Kalkulation beruht und beträgt für einen Vollanschluss 4,76 €/m² Grundstücksfläche. Soweit eine mehrgeschossige Bauweise oder gewerbliche Nutzung zulässig ist, werden Zuschläge berechnet und zwar je Geschoss 25 v.H., das über eine 1-geschossige Bebauung hinausgeht, bzw. für gewerbliche Nutzbarkeit 30 v.H.

 

Berechnungsbeispiel für ein 2-geschossig und gewerblich nutzbares, 500 m² großes Grundstück:

500 m² x (100 v.H. + (25 v.H. + 30 v.H.)) x 4,76 Euro = 3.689 Euro

Zur Unterscheidung: Mit den Beiträgen werden die Herstellungskosten des öffentlichen Entwässerungssystems ausgeglichen, mit den Gebühren die (Betriebs-) Kosten, die für die Reinigungsleistung der Abwässer aufgewendet werden müssen.

Kanalanschlüsse im Außenbereich:

Eine gesonderte Beratung wird hinsichtlich des Anschlusses an das gemeindliche Entwässerungssystem empfohlen, für Flächen, für die das Abwasserbeseitigungskonzept der Stadt keine Kanalisation vorsieht. Hier werden individuelle Lösungen für Sie erarbeitet.

 

Straßenbaubeiträge:

• werden nach Maßgabe des § 8 KAG (Kommunalabgabengesetz NRW) ermittelt.

Wie jeder andere Gebrauchsartikel verschleißt auch eine Straße, muss erweitert, geändert oder technisch bzw. funktional verbessert werden. Sofern solche Maßnahmen über das hinausgehen, was durch eine Instandsetzung, Reparatur oder Unterhaltung wiederhergestellt werden kann, werden die Eigentümer/innen bzw. Erbbauberechtigten der an der Anlage (Straße) anliegenden Grundstücke an den Ausbaukosten beteiligt. Die Höhe richtet sich nach dem tatsächlich entstandenen Aufwand und kann auch für Teileinrichtungen separat, z.B. Fahrbahn, Beleuchtung, Bürgersteige, erhoben werden.

Erfahrungswerte können aufgrund der Besonderheiten im Einzelfall nicht prognostiziert werden.

Welche Kosten sind beitragsfähig und wie werden sie ermittelt?

Beitragsfähig ist der Aufwand für die tatsächlich entstandenen Kosten für

• den Erwerb und die Freilegung der Straßenfläche
• die Herstellung, Erweiterung und Verbesserung der Anlage

 

Wer trägt die Kosten?

Sowohl der Anteil der Stadt Emsdetten als auch der Anteil der Beitragspflichtigen richtet sich nach der jeweiligen Straßenart und der jeweiligen Teileinrichtung, wie z.B. Gehweg oder Beleuchtung. Zum Beispiel beträgt der Anteil der Stadt Emsdetten bei einer Anliegerstraße 30 %, der Anteil der Beitragspflichtigen 70 %.

Welche Grundstücke unterliegen der Beitragspflicht?

Der Beitragspflicht unterliegen alle Grundstücke, die von der ausgebauten Anlage erschlossen sind. Sie sind in der Regel erschlossen, wenn sie an die Anlage grenzen oder an die Anlage angebunden werden können (zum Beispiel über Privatwege).

Wie wird der Aufwand verteilt?

Der nach den tatsächlichen Ausbaukosten ermittelte und um den Anteil der Stadt gekürzte beitragsfähige Aufwand wird auf die einzelnen Grundstücke des Abrechnungsgebietes verteilt. Die Verteilung erfolgt im Verhältnis der Nutzflächen, die sich aus der Vervielfachung der Grundstücksfläche mit dem maßgeblichen Nutzungsfaktor ergibt.

Als Grundstücksfläche gilt grundsätzlich die gesamte Grundstücksgröße.

Der Nutzungsfaktor wird bei baulich nutzbaren Grundstücken durch die Zahl der Vollgeschosse bestimmt und beträgt bei 1 Vollgeschoss 1,0. Er erhöht sich je weiteres Vollgeschoss um 0,25. Bei Gewerbegrundstücken erhöht sich der Nutzungsfaktor um 0,3.

Als Zahl der Vollgeschosse gilt

• bei Grundstücken in Bebauungsplangebieten die Zahl der festgesetzten Vollgeschosse
• bei den anderen Grundstücken - wenn sie bebaut sind, die Zahl der tatsächlich vorhandenen Vollgeschosse, - wenn sie unbebaut sind, die Zahl der in der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Vollgeschosse.

Die Summe der so ermittelten Abrechnungsflächen der einzelnen Grundstücke ergibt die Abrechnungsfläche des gesamten Abrechnungsgebietes.

 

Seit dem 01.01.2020 gibt es ein Förderprogramm des Landes NRW, wonach die zu erhebenden Beiträge zu 50 % vom Land NRW übernommen werden können. Ein gesetzlicher Anspruch der Kommunen auf eine Förderung besteht jedoch nicht.

Wie werden Grundstücke behandelt, die mehrfach erschlossen sind?

Grundstücke, die von mehreren Anlagen erschlossen sind, sind zu jeder Anlage mit der gesamten Grundstücksfläche beitragspflichtig.

Wie wird der Beitrag berechnet?

Der von den Anliegern zu tragende Aufwand wird durch die Abrechnungsfläche des gesamten Abrechnungsgebietes geteilt und so der Beitragssatz in Euro pro Quadratmeter Abrechnungsfläche ermittelt. Durch Multiplikation dieses Beitragssatzes mit der zuvor einzeln berechneten Abrechnungsfläche errechnet sich der Beitrag, der auf das einzelne Grundstück entfällt.

Wann entsteht die Pflicht, Beiträge zu zahlen?

Nach Herstellung der Anlage wird der Straßenbaubeitrag nach den tatsächlichen Kosten ermittelt und erhoben.

Wer ist beitragspflichtig?

Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheides im Grundbuch als Eigentümer/in bzw. Erbbauberechtigte/r des Grundstückes eingetragen ist.

Wann ist der Beitrag zu zahlen?

Der Beitrag ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides zu zahlen.

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Erschließungsverträge:

• werden nach Maßgabe des Verwaltungsverfahrensgesetzes und/oder des Baugesetzbuches abgeschlossen.

Mit diesen Verträgen soll den individuellen Wünschen nach Erschließung von Flächen, insbesondere von solchen, die nicht Gegenstand der Investitionsplanung der gültigen Haushaltssatzung sind, Rechnung getragen werden. Die Gemeinde überträgt dadurch ihre Befugnis der Baulanderschließung mittels Vertrag auf einen Dritten. Die Erschließung wird durch einen Dritten durchgeführt und finanziert.

 

Anliegerbescheinigungen

Eine Anliegerbescheinigung (Beitragsbescheinigung) gibt Auskunft darüber, ob für ein bestimmtes Grundstück noch Erschließungsbeiträge und/oder Kanalanschlussbeiträge zu zahlen sind.

Auskunft über diese Daten erhält nur der Eigentümer/ die Eigentümerin des Grundstücks oder eine von ihm/ihr bevollmächtigte Person.

Für die Bescheinigung wird die genaue Angabe des Grundstücks benötigt:

• Straße und Hausnummer
• Gemarkung
• Flur
• Flurstück.

 

Die Auskunft erfolgt schriftlich und ist gebührenpflichtig. Die Gebühr beträgt 24 Euro.