Grundstücksbeitragsangelegenheiten

• Erschließungs- und Straßenbaubeiträge
• Kanalanschlussbeiträge
• Erschließungsverträge
• Anliegerbescheinigungen

Beim Kauf eines Grundstückes stellen sich dem/der Grundstückserwerber/in hinsichtlich der Erschließungssituation einige Fragen:

Bei Nichtklärung dieser Fragen könnte ein/e Grundstückserwerber/in im Nachhinein unangenehm überrascht werden, verbergen sich doch hinter diesen Begriffen meistens Kosten für den/die Grundstückserwerber/in in nicht unbeträchtlicher Höhe.

 

Was sind das für Kosten?

Erschließungsbeiträge:

 

Die folgenden Erläuterungen sollen Ihnen helfen, die Berechnung und Erhebung des Erschließungsbeitrages besser zu verstehen.

Welche Grundstücke unterliegen der Beitragspflicht?

Der Beitragspflicht unterliegen alle erschlossenen Grundstücke, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung zulässig ist. Dabei ist es gleichgültig, ob die Grundstücke bebaut oder unbebaut sind. Sie sind in der Regel erschlossen, wenn sie an die Straße grenzen oder rechtlich und tatsächlich an die Straße angebunden werden können (zum Beispiel über Privatwege).

Kosten

Beitragsfähig sind im Wesentlichen die tatsächlich entstandenen Kosten für

• den Erwerb und die Freilegung der Straßenfläche
• die technische Herstellung der Erschließungsanlage inklusive Straßenentwässerung und Beleuchtung

Die Stadt Emsdetten trägt 10 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwandes, 90 % werden auf die erschlossenen Grundstücke des Abrechnungsgebietes verteilt.

 

Wie wird der Aufwand verteilt?

Der nach den tatsächlichen Ausbaukosten ermittelte und um den Anteil der Stadt gekürzte beitragsfähige Aufwand wird auf die einzelnen Grundstücke des Abrechnungsgebietes verteilt. Die Verteilung erfolgt im Verhältnis der Nutzflächen, die sich aus der Vervielfachung der Grundstücksfläche mit dem maßgeblichen Nutzungsfaktor ergibt.

Als Grundstücksfläche gilt grundsätzlich die gesamte Grundstücksgröße.

Der Nutzungsfaktor wird bei baulich nutzbaren Grundstücken durch die Zahl der Vollgeschosse bestimmt und beträgt bei 1 Vollgeschoss 1,0. Er erhöht sich je weiteres Vollgeschoss um 0,25. Bei Gewerbegrundstücken erhöht sich der Nutzungsfaktor um 0,3.

Als Zahl der Vollgeschosse gilt:

• bei Grundstücken in Bebauungsplangebieten die höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse
• bei den anderen Grundstücken - wenn sie bebaut sind, die Zahl der tatsächlich vorhandenen Vollgeschosse - wenn sie unbebaut sind, die Zahl der in der näheren Umgebung überwiegend vorhandenen Vollgeschosse.

Die Summe der so ermittelten Abrechnungsflächen der einzelnen Grundstücke ergibt die Abrechnungsfläche des gesamten Abrechnungsgebietes.

Wie werden Grundstücke behandelt, die mehrfach erschlossen sind?

Für Grundstücke, die von mehreren Straßen der gleichen Art erschlossen sind, ist die Grundstücksfläche für jede Erschließungsanlage nur mit zwei Dritteln anzusetzen. Bei Gewerbegrundstücken wird keine Ermäßigung gewährt.

Wie wird der Beitrag berechnet?

Der von den Anliegern zu tragende Aufwand wird durch die Abrechnungsfläche des gesamten Abrechnungsgebietes geteilt und so der Beitragssatz in Euro pro Quadratmeter Abrechnungsfläche ermittelt. Durch Multiplikation dieses Beitragssatzes mit der zuvor einzeln berechneten Abrechnungsfläche errechnet sich der Beitrag, der auf das einzelne Grundstück entfällt.

Wann entsteht die Pflicht, Beiträge zu zahlen?

Nach endgültiger Herstellung der Erschließungsanlage wird der Erschließungsbeitrag nach den tatsächlichen Kosten ermittelt und erhoben.

Wer ist beitragspflichtig?

Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheides im Grundbuch als Eigentümer/in bzw. Erbbauberechtigte/r des Grundstückes eingetragen ist.

Wann ist der Beitrag zu zahlen?

Der Beitrag ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides zu zahlen.

 

Kanalanschlussbeiträge:

Der Kanalanschlussbeitrag ist ein pauschalierter Betrag, der auf einer vom Rat genehmigten Kalkulation beruht und beträgt für einen Vollanschluss 4,76 €/m² Grundstücksfläche. Soweit eine mehrgeschossige Bauweise oder gewerbliche Nutzung zulässig ist, werden Zuschläge berechnet und zwar je Geschoss 25 v.H., das über eine 1-geschossige Bebauung hinausgeht, bzw. für gewerbliche Nutzbarkeit 30 v.H.

 

Berechnungsbeispiel für ein 2-geschossig und gewerblich nutzbares, 500 m² großes Grundstück:

500 m² x (100 v.H. + (25 v.H. + 30 v.H.)) x 4,76 Euro = 3.689 Euro

Zur Unterscheidung: Mit den Beiträgen werden die Herstellungskosten des öffentlichen Entwässerungssystems ausgeglichen, mit den Gebühren die (Betriebs-) Kosten, die für die Reinigungsleistung der Abwässer aufgewendet werden müssen.

Kanalanschlüsse im Außenbereich:

Eine gesonderte Beratung wird hinsichtlich des Anschlusses an das gemeindliche Entwässerungssystem empfohlen, für Flächen, für die das Abwasserbeseitigungskonzept der Stadt keine Kanalisation vorsieht. Hier werden individuelle Lösungen für Sie erarbeitet.

 

Straßenbaubeiträge:

Warum gibt es Straßenbaubeiträge überhaupt?

Wenn Straßen erneuert oder grundlegend verbessert oder erweitert werden, profitieren vor allem die Anlieger durch bessere Erreichbarkeit und eine Aufwertung ihres Grundstücks. Deshalb sieht das Kommunalabgabengesetz NRW eine Kostenbeteiligung vor.

Straßenbaubeiträge richten sich nach den gesetzlichen Vorgaben des Kommunalabgaben­gesetzes Nordrhein-Westfalen (KAG NRW).

Welche Kosten sind beitragsfähig/erstattungsfähig?

Beitragsfähig ist der Aufwand für die tatsächlich entstandenen Kosten für

• den Erwerb und die Freilegung der Straßenfläche
• Ausbau, Erweiterung oder Verbesserung der Anlage.

Beschluss der Baumaßnahme vor dem 01.01.2018:

Wer trägt die Kosten?

Sofern einfache Reparaturen nicht mehr ausreichen sind, werden angrenzende Grund­stückseigentümer/innen bzw. Erbbauberechtigte an Baumaßnahmen, die vor dem 01.01.2018 beschlossen worden sind, an den Ausbaukosten gemäß dem KAG NRW beteiligt.

Wie ist die Kostenaufteilung?

Wie hoch der Anteil der Stadt und der Grundstückseigentümer ist, hängt von der Art der Straße und der Maßnahme ab. Bei einer Anliegerstraße beispielsweise trägt die Stadt Emsdetten 30 %, die Eigentümer 70 % der Kosten.

Welche Grundstücke sind beitragspflichtig?

Beitragspflichtig sind alle Grundstücke, die durch die ausgebaute Anlage erschlos­sen sind. Grundstücke gelten in der Regel als erschlossen, wenn sie an die Anlage grenzen oder an die Anlage angebunden werden können.

Wie wird der Aufwand verteilt?

Die Gesamtkosten – abzüglich des Anteils der Stadt – werden auf die einzelnen Grundstücke der Abrechnungsfläche verteilt. Die Verteilung erfolgt im Verhältnis der Nutzfläche, die sich aus der Vervielfachung der Grundstücksfläche mit dem maßgeblichen Nutzungsfaktor ergibt. Als Grundstücksfläche gilt grundsätzlich die gesamte Grundstücksfläche.

Mehrfach erschlossene Grundstücke:

Grundstücke, die von mehreren Anlagen (Straßen) erschlossen sind, sind für jede Anlage, jeweils mit der gesamten Grundstücksfläche beitragspflichtig.

Wie wird der Beitrag berechnet?

Der Anteil, den alle Eigentümer zusammentragen, wird durch die gesamte Abrechnungs­fläche geteilt. Daraus ergibt sich der Beitrag pro Quadratmeter. Für jedes Grundstück wird dann der individuelle Beitrag berechnet.

Wer ist beitragspflichtig?

Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheides im Grundbuch als Eigentümer/in oder Erbbauberechtigte/r des Grundstückes eingetragen ist.

Wann ist der Beitrag zu zahlen?

Der Beitrag ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides zu zahlen.

Beschluss der Baumaßnahme zwischen 01.01.2018 und 31.12.2023:

Für Baumaßnahmen, die zwischen dem 01.01.2018 und 31.12.2023 beschlossen worden sind, können die Straßenbau­beiträge zu 100 % durch das Land NRW gefördert werden. Die Förderung kann durch die Stadt Emsdetten beantragt werden. Ein gesetzlicher Anspruch der Kommunen auf eine Förderung besteht jedoch nicht.

Bei Förderung müssen Eigentümer nichts zahlen, erhalten aber aufgrund von Nr. 4.4 der Förderrichtlinie Straßenausbaubeiträge zur Information einen sogenannten „Nullbescheid“.

Beschluss der Baumaßnahme ab dem 01.01.2024

Seit dem 01.01.2024 besteht ein Beitragserhebungsverbot gegenüber den Eigentümern/ innen bzw. Erbbauberechtigten für Baumaßnahmen die ab dem 01.01.2024 beschlossen worden sind. D. h. die Straßenbaubeiträge werden zu 100 % durch das Land Nordrhein-Westfalen übernommen. Die Erstattung wird durch die Stadt Emsdetten beantragt. Eine Zahlung durch den/die Eigentümerin bzw. Erbbauberechtigten erfolgt nicht mehr. Es werden auch keine Bescheide mehr verschickt.

 

 

Erschließungsverträge:

• werden nach Maßgabe des Verwaltungsverfahrensgesetzes und/oder des Baugesetzbuches abgeschlossen.

Mit diesen Verträgen soll den individuellen Wünschen nach Erschließung von Flächen, insbesondere von solchen, die nicht Gegenstand der Investitionsplanung der gültigen Haushaltssatzung sind, Rechnung getragen werden. Die Gemeinde überträgt dadurch ihre Befugnis der Baulanderschließung mittels Vertrag auf einen Dritten. Die Erschließung wird durch einen Dritten durchgeführt und finanziert.

 

Anliegerbescheinigungen

Eine Anliegerbescheinigung (Beitragsbescheinigung) gibt Auskunft darüber, ob für ein bestimmtes Grundstück noch Erschließungsbeiträge und/oder Kanalanschlussbeiträge zu zahlen sind.

Auskunft über diese Daten erhält nur der Eigentümer/ die Eigentümerin des Grundstücks oder eine von ihm/ihr bevollmächtigte Person.

Für die Bescheinigung wird die genaue Angabe des Grundstücks benötigt:

• Straße und Hausnummer
• Gemarkung
• Flur
• Flurstück.

 

Die Auskunft erfolgt schriftlich und ist gebührenpflichtig. Die Gebühr beträgt 24 Euro.